Geen vergoeding investering in huis na einde samenwoning

Een stel dat na 28 jaar samenwonen uit elkaar ging, werd het niet eens over de verdeling van de overwaarde van hun huis. De man wilde een vergoeding voor dat wat hij méér in het huis had geïnvesteerd. De vrouw wilde 50-50 delen. Ook in hoger beroep kreeg de vrouw gelijk. Dat lag aan de omstandigheden en het ontbreken van duidelijke afspraken hierover.

Man meer betaald, vrouw thuis voor de kinderen

Wat was de situatie? Een man en een vrouw, laten we ze Jeroen en Charlotte noemen, woonden 28 jaar samen. Ze hebben drie kinderen met elkaar. In 1997 hebben zij samen een huis gekocht, ieder voor de helft. Zij zijn daarvoor ook samen een hypothecaire lening aangegaan, waar zij beiden hoofdelijk aansprakelijk voor waren.
Beiden hebben eigen geld geïnvesteerd in het huis. Jeroen in ‘de stenen’, Charlotte in de ‘kosten koper’, inrichting en verhuizing. Voor Jeroen was dat ongeveer € 75.000 en voor Charlotte ongeveer € 40.000. Ook hebben Jeroen en Charlotte verschillende uitgaven gedaan uit hun privé-vermogen voor de gezamenlijke huishouding. Zo betaalde Jeroen de vaste lasten van de woning en Charlotte de kosten van kinderen.

Tijdens de 28 jaar dat zij samenwoonden, hebben Jeroen en Charlotte hun financiën niet gescheiden geadministreerd. Zij hebben geen overzicht gemaakt van wie hoeveel geïnvesteerd had in het huis of in de huishouding, hebben geen kosten onderling verrekend en hebben geen afspraken gemaakt dat er nog een verrekening zou moeten gebeuren.

Toen de kinderen klein waren, heeft Charlotte in overleg met Jeroen haar baan opgezegd om fulltime voor de kinderen te kunnen zorgen. In de ruim 10 jaar dat zij niet werkte, zorgde Jeroen voor het gezinsinkomen.

Uit elkaar: wie krijgt de overwaarde?

Jeroen en Charlotte zijn uit elkaar gegaan. Charlotte is elders gaan wonen, Jeroen woont nog in het huis waar zij samenwoonden. Zij worden het niet eens over de verkoop zelf van de woning (welk bod moeten zij accepteren?) en ook niet over de verdeling van de overwaarde bij verkoop.

Jeroen heeft gesteld dat hij recht heeft op vergoeding van een bedrag van ongeveer € 175.000, omdat hij dat in totaal in de woning geïnvesteerd heeft. Pas na aftrek van die vergoeding, zou de overwaarde volgens hem 50-50 verdeeld moeten worden.
Charlotte vindt dat zij ieder recht hebben op de helft van de overwaarde.

Zowel de rechtbank als het hof in hoger beroep geven Charlotte gelijk op dit punt. De redenering is als volgt.

Hoofdregel en afspraken
De hoofdregel is dat dat bij een verdeling van een gemeenschappelijke bezitting ieder van de gezamenlijke eigenaren recht heeft op een vergoeding dat hij of zij uit zijn privé-vermogen heeft besteed bij de aankoop van die bezitting. Dat geldt ook voor bedragen die aan verbouwingen zijn besteed.
Dus: bij de gezamenlijke aankoop van een huis door twee personen, waar de ene persoon bijvoorbeeld 100.000 extra heeft bijgedragen aan de aankoop en verbouwing, heeft deze persoon bij verkoop ook recht op vergoeding van dat extra bedrag. Pas na aftrek van die 100.000, wordt de verkoopopbrengst gedeeld.
De verdeling van de opbrengst gebeurt dan in de verhouding waarin zij eigenaar zijn (dat kan ieder de helft zijn, maar bijvoorbeeld ook 60%-40%, net wat is afgesproken bij de aankoop).

Van deze hoofdregel kan je afwijken door daar afspraken over te maken. Dat kan expliciet, bijvoorbeeld door ze vast te leggen in een overeenkomst, of stilzwijgend. Als er geen duidelijke afspraken zijn vastgelegd, maar er wel een stilzwijgende afspraak lijkt te zijn, is de vraag wat dan de inhoud van die stilzwijgende afspraak was. Daarvoor moet bekeken worden (vereenvoudigd gezegd) hoe het paar in de omstandigheden waarin zij leefden elkaars gedrag en uitspraken mochten uitleggen en wat zij van elkaar mochten verwachten.

Juridisch precies gezegd: ‘de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan tevens acht worden geslagen op het feitelijk handelen van partijen.’

De omstandigheden zijn dus van groot belang, net als wat de gezamenlijke eigenaren in praktijk gedaan hebben.

Waarom hier een stilzwijgende afspraak?
De rechtbank en het hof hebben op basis van deze regels gekeken naar de omstandigheden van Jeroen en Charlotte en hoe zij zich opgesteld hebben tijdens hun samenwoning. Op basis daarvan heeft nu ook het hof in hoger beroep geoordeeld dat er een stilzwijgende afspraak was tussen hen tweeën dat zij hun verschillende bijdragen aan het huis en aan de huishouding niet belangrijk vonden. En dat Jeroen dus geen recht heeft op vergoeding van de extra kosten die hij voor het huis gemaakt heeft. Zij moeten de hele overwaarde van het huis daarom delen: ieder krijgt de helft.

Het hof trok deze conclusie, kijkend naar de omstandigheden, omdat:

• Het paar zich kennelijk hun samenleving heeft gedragen volgens de taakverdeling die tussen hen ontstaan was: de vrouw zorgde langere tijd fulltime voor de kinderen, de man voor het inkomen.
• Het paar 28 jaar heeft samengewoond, waarbij beiden privé-geld hebben besteed voor de aankoop van het huis en voor gemeenschappelijke uitgaven.
• Zij niets in kaart hebben gebracht of verrekend, of iets erover afgesproken, dus kennelijk vonden zij in praktijk een verschil in financiële bijdrage aan gezamenlijke uitgaven niet belangrijk.

Uit deze feiten en omstandigheden leidt het hof af dat er een stilzwijgende afspraak was dat Jeroen geen recht had op vergoeding van de investeringen uit zijn privé-vermogen. Ieder heeft dus bij verkoop recht op de helft van de overwaarde.
Uitspraak Hof Den Haag, 21 april 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:913)

Zelf afspraken maken

Onderling duidelijke afspraken maken helpt om zo’n situatie te voorkomen. Bij aankoop van de woning, in een samenlevingscontract of op een andere manier. Uitspreken naar elkaar wat je verwacht en een administratie bijhouden als jullie verschillende bijdragen willen verrekenen.

Als jullie uit elkaar gaan en er niet uitkomen hoe de overwaarde van het gezamenlijke huis verdeeld moet worden, dan kan een scheidingsmediator of een scheidingsnotaris daarbij helpen. Het is weliswaar geen echtscheiding waarvoor een formeel proces geldt, jullie moeten wel afspraken maken met elkaar, wat vaak moeilijk is of gevoelig ligt. Een specialist kan jullie daarbij begeleiden.