string(9) "financien"
string(19) "hypotheek-scheiding"
string(8) "kinderen"
string(19) "hypotheek-scheiding"
string(23) "procedure-echtscheiding"
string(19) "hypotheek-scheiding"
string(14) "relatie-emotie"
string(19) "hypotheek-scheiding"
Hypotheek en scheiden
Leestijd: 8 minutenAls de woning gezamenlijk eigendom is en een van de ex-partners er blijft wonen, zal meestal worden afgesproken dat die ex-partner dan volledig eigenaar van de woning wordt. Dat betekent dat degene die in het huis blijft wonen de helft van de waarde van de woning, onder aftrek van de hypotheek (= de overwaarde) aan de vertrekkende partner zal moeten betalen. De vraag is dan of dat financieel haalbaar is.
En soms is het onaantrekkelijk omdat die ander meer inkomsten heeft waarvan de hypotheekrente fiscaal kan worden afgetrokken. Want zoals bekend mag de rente op een schuld in verband met een eigen woning (een eigenwoning-schuld) worden afgetrokken van de progressief belaste inkomsten, zoals salaris en partneralimentatie. Dit is de fameuze hypotheekrenteaftrek. In beginsel is renteaftrek alleen mogelijk voor de eigen woning en de fiscus beschouwt alleen een woning die voor iemand een hoofdverblijf is als zijn eigen woning.
Hypotheekrenteaftrek na verlaten van de woning
Als een gehuwd stel uit elkaar gaat en een van beiden verlaat de woning, is dat niet langer zijn eigen woning en bestaat het risico dat de rente niet meer aftrekbaar is. De wet bevat echter een verzachtende bepaling waardoor de eerste twee jaren toch nog recht op renteaftrek bestaat. Na die twee jaren komt de renteaftrek wel in het gedrang. Er bestaan echter mogelijkheden om dit te voorkomen. Advies in een vroeg stadium is daarom zeker de moeite waard. Dit geldt ook voor een woning die niet door beiden werd bewoond.
Verdeling van de hypotheekschuld bij scheiding
Over het algemeen is de situatie in de eerste twee jaren na de beëindiging van het fiscaal partnerschap goed geregeld, maar daarna kunnen problemen ontstaan voor de renteaftrek. Als de eigendom van de woning na de genoemde twee jaren niet bij de bewoner, maar bij de ander ligt, dan is de rente die deze moet betalen op de lening voor de eigen woning niet langer aftrekbaar. Hierdoor is het vaak fiscaal onaantrekkelijk om een woning langer dan twee jaren onverdeeld te laten. In de praktijk wordt de woning daarom binnen de tweejaarstermijn overgedragen aan de bewoner. Bij deze verdeling wordt dan afgesproken dat de ander een vordering op de bewoner krijgt waarover rente wordt vergoed. Meestal wordt dan afgesproken dat de vordering opeisbaar is na een bepaalde periode (bijvoorbeeld als de kinderen het huis uit zijn) of onder bepaalde omstandigheden (bijvoorbeeld als de bewoner hertrouwt).
Is het financieel haalbaar?
De vraag is natuurlijk of het financieel haalbaar is om de ex-partner uit te kopen en of degene die in het huis blijft wonen de lasten kan dragen. De hypotheekverstrekker besluit uiteindelijk of dit akkoord is. Wanneer de overname niet geaccordeerd wordt, moet er dus naar een andere oplossing worden gezocht. Het is derhalve aan te raden om aan het begin van het scheidingsproces een gesprek aan te vragen bij de hypotheekverstrekker. Na het bepalen van de mogelijkheden hieromtrent kunnen jij en jouw (ex-)partner verdere afspraken maken.
Kan je de hypotheek zelf betalen?
Een voorbeeld:
Jij en je partner hebben in 1995 samen een woning gekocht. Inmiddels is de woning € 230.000,– waard en bedraagt de contante waarde van de resterende hypotheekschuld €140.000,–.
De ‘overwaarde’ van de woning bedraagt dus € 90.000,–. Jij en je partner hebben ieder recht op de helft daarvan, dus € 45.000,–.
Als je de woning wilt ‘overnemen’ moet je je partner dus ‘uitkopen’ voor een bedrag van € 45.000,–. Als je dat niet uit spaargeld of andere vermogensbestanddelen kunt betalen, kan je kijken of je de hypotheek kunt verhogen. De totale hypotheekschuld komt dan na de verhoging uit op € 140.000,– (huidige hypotheek) + € 45.000,– (uitkoop partner) + € 5.000,– bijkomende kosten (notaris, bank, taxatie etc.) = circa € 190.000,–. Het onderpand voor de bank is een huis met een waarde van € 230.000,–.
De vraag is dan, of een bank bereid is mee te werken aan een dergelijke financiering. Bij een benodigde hypotheek van € 190.000,– en een rentestand van circa 6% heb je een aantoonbaar bestendig inkomen nodig van circa € 40.000,– bruto per jaar. Als je dan ook nog een partneralimentatie moet betalen van € 800,– bruto per maand, dan moet je inkomen dus minimaal circa € 50.000,– bruto per jaar bedragen.
Of een dergelijke constructie haalbaar is, hangt van de bank af. Je kunt dit voorleggen aan de bank of je laten voorlichten door een tussenpersoon of een financieel planner.